Nghịch lý: Bán căn hộ hàng hiệu giữa trung tâm Tp.HCM giá 85 tỷ/căn, chủ đầu tư báo lỗ trăm tỷ

Dữ liệu giao dịch hiện tại cho thấy, giá bán mỗi mét vuông của một dự án bất động sản cao cấp tại trung tâm Tp.HCM dao động từ 330 triệu đến hơn 400 triệu đồng. Một căn hộ tiêu chuẩn có giá khởi điểm khoảng 20 tỷ đồng, trong khi các căn diện tích lớn có thể lên đến 85 tỷ đồng.

Tuy nhiên, một trong những chủ đầu tư của dự án tại khu đất vàng Ba Son lại công bố số liệu tài chính bất ngờ.

Theo báo cáo tài chính năm 2025, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này đạt đạt 4.684 tỷ đồng, tăng 58,5% so với năm trước. Cùng thời điểm, tổng nợ phải trả tăng 89%, lên mức 13.389 tỷ đồng. Trong cơ cấu nợ, doanh nghiệp ghi nhận khoản dư nợ trái phiếu 7.610 tỷ đồng.

Phần lớn khoản dư nợ này đến từ lô trái phiếu trị giá 7.650 tỷ đồng (kỳ hạn 18 tháng, lãi suất 9%/năm) được doanh nghiệp huy động vào tháng 10/2025.

Chi phí tài chính từ các khoản vay tác động trực tiếp đến kết quả kinh doanh. Kết thúc năm tài chính 2025, công ty báo lỗ sau thuế 93,8 tỷ đồng, giảm khoảng 44,6% so với năm trước, tổng lỗ lũy kế lên 208,6 tỷ đồng.

Việc công ty dự án báo lỗ trong giai đoạn triển khai là đặc thù hạch toán của ngành bất động sản. Các dự án quy mô lớn thường có chu kỳ đầu tư dài, với chi phí được ghi nhận trước khi doanh thu được hạch toán. Suốt quá trình thi công, chủ đầu tư phải ghi nhận chi phí lãi vay và phí nhượng quyền thương hiệu quốc tế.

Trong khi đó, quy định kế toán bắt buộc doanh thu chỉ được hạch toán khi hoàn tất bàn giao nhà. Khoản lỗ lũy kế và khối nợ vay hiện tại chủ yếu phản ánh độ trễ giữa thời điểm chi vốn đầu tư và lúc doanh nghiệp đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.