Định danh bất động sản và “bài toán” hạ giá nhà đất

Việc Chính phủ ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, về xây dựng và quản lý Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, đánh dấu một bước triển khai mang tính hệ thống, đồng bộ và có tính bắt buộc rất cao đối với toàn thị trường.

Theo quy định tại Điều 4, hệ thống này được tổ chức tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương, do Bộ Xây dựng quản lý trên phạm vi toàn quốc. Trong đó, việc gắn mã định danh điện tử duy nhất cho từng sản phẩm bất động sản, được quy định tại Điều 5, Điều 8 và Điều 9, chính là công cụ kỹ thuật then chốt để hiện thực hóa mục tiêu đó.

Theo GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện đang có một ngộ nhận phổ biến hiện nay cho rằng mã định danh bất động sản sẽ ngay lập tức kéo giá đất đi xuống hoặc chấm dứt tình trạng đầu cơ.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng đây là cách hiểu chưa đúng bản chất. Mã định danh tự thân không làm thay đổi giá đất. Nó chỉ là công cụ nhận diện. Nhưng khi thị trường trở nên minh bạch nhờ dữ liệu định danh, Nhà nước mới có đủ điều kiện để áp dụng các chính sách về thuế, tín dụng hay điều tiết giá.

Giá trị lớn nhất của mã định danh nằm ở khả năng theo dõi toàn bộ lịch sử của một bất động sản hình thành khi nào, đã giao dịch bao nhiêu lần, mức giá biến động ra sao, có bị đầu cơ hay không. Khi dữ liệu được ghi nhận đầy đủ và liên tục, thị trường sẽ dần chuyển từ niềm tin cảm tính sang niềm tin dữ liệu.

Tiền đề quan trọng để quản lý bằng công cụ thuế

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua vẫn bị đánh giá là thiếu minh bạch, thông tin phân tán, không đồng nhất. Việc tiếp cận dữ liệu pháp lý đầy đủ của dự án nhiều khi phải dựa nhiều vào tin đồn trong khi cơ quan quản lý lại thiếu công cụ theo dõi toàn diện diễn biến thị trường.

Trong bối cảnh đó, việc cấp mã định danh cho từng bất động sản được ví như cấp “căn cước” cho mỗi bất động sản, với hồ sơ điện tử xuyên suốt vòng đời, từ quy hoạch, cấp phép xây dựng, đăng ký quyền sở hữu, giao dịch, thế chấp đến chuyển nhượng, thừa kế.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, một trong những nguyên nhân khiến thị trường địa ốc liên tục xuất hiện các cơn sốt ảo, đầu cơ, thổi giá là do thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất và định danh rõ ràng.

“Khi mã định danh được áp dụng, toàn bộ lịch sử pháp lý và giao dịch của bất động sản có thể được truy xuất. Điều này giúp hạn chế đầu cơ và các hành vi trục lợi chính sách”, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, điểm nghẽn cốt lõi trong quản lý thị trường bất động sản nằm ở chỗ mỗi bất động sản chưa từng được nhìn nhận như một thực thể có danh tính riêng.

“Mã định danh chính là lai lịch của bất động sản, nó giống như căn cước công dân của con người. Mỗi người có một mã số duy nhất, từ đó có thể mô tả đầy đủ về nhân thân, bất động sản cũng vậy”, GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Theo các chuyên gia, việc thông tin về một bất động sản đang bị “cắt khúc” theo từng giai đoạn và từng cơ quan quản lý khiến dữ liệu quy hoạch, xây dựng, cấp giấy chứng nhận, giao dịch mua bán không được kết nối liên tục. Hệ quả là cơ quan quản lý thiếu dữ liệu để điều tiết, còn thị trường vận hành chủ yếu dựa trên tâm lý đám đông.

Việc thiếu một “lý lịch” đầy đủ không chỉ làm méo mó cơ chế hình thành giá, mà còn khiến các chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch khó phát huy hiệu quả. Khi Nhà nước không nắm được chính xác một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, đã giao dịch với tần suất ra sao, thì việc đánh thuế hay chống đầu cơ chỉ dừng ở mức định hướng.

Trong bối cảnh đó, việc triển khai Nghị định 357/2025/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ là tiền đề quan trọng để các cơ quan quản lý nhà nước có đủ cơ sở áp dụng quản lý thị trường bất động sản bằng công cụ thuế theo hướng hạn chế các hành vi đầu cơ, thổi giá.

Cụ thể, việc đánh thuế cao đối với cá nhân sở hửu từ bất động sản thứ 2 trở lên cũng như tính thuế dựa trên chênh lệch mua – bán sẽ là công cụ định hướng dòng vốn vào sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho bất động sản thay vì chỉ đầu cơ giá vốn như hiện tại.