“Căng thẳng” thị trường trái phiếu bất động sản 2026

Theo tổng hợp của S&I Ratings, khối lượng trái phiếu đến hạn thanh toán dự kiến tăng cao trong năm 2026, đặc biệt tập trung vào hai giai đoạn là quý II và quý IV. Trong cơ cấu đáo hạn, nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể.

Theo một thống kê, tổng giá trị trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành sẽ đáo hạn trong năm 2026 ước tính là 141 nghìn tỷ trong cả năm 2026, tăng 81% so với năm 2025.

Theo báo cáo tuần từ ngày 19/1 – 23/1 của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tuần có 2 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận, với tổng giá trị đạt 3.221 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn trong tuần diễn ra với giá trị 27 tỷ đồng. Trong bối cảnh đó, nhìn về phần còn lại của năm 2026, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn hiện hữu với tổng giá trị trái phiếu đến hạn ước đạt 204.042 tỷ đồng.

Trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, tương ứng 124.514 tỷ đồng, tương đương khoảng 61% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn. Theo sau là nhóm ngân hàng với quy mô trái phiếu đến hạn đạt 22.755 tỷ đồng, chiếm khoảng 11,2%.

Theo đó, áp lực trả nợ gia tăng trong bối cảnh khả năng tiếp cận nguồn vốn mới đang trở nên khó khăn hơn. Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với thời điểm cuối năm 2025. Đồng thời, hệ thống ngân hàng được định hướng duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.

Trong khi đó, chi phí vốn cũng có xu hướng tăng. S&I Ratings cho biết lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi đã tăng lên khoảng 11-12%, khiến nhiều người mua nhà phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Lãi suất cao làm gia tăng áp lực trả nợ đối với người vay, kéo theo sự suy giảm rõ rệt của cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu mua nhà để ở.

Diễn biến này đã phần nào tác động đến thanh khoản thị trường. Nếu như trong nửa đầu năm 2025, nhiều dự án mới mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nhanh nhờ dòng tiền đầu cơ kỳ vọng giá tăng, thì đến cuối năm và bước sang đầu năm 2026, lượng giao dịch bắt đầu chững lại. Người mua trở nên thận trọng hơn khi chi phí vay vốn vượt quá ngưỡng chấp nhận, đặc biệt tại những dự án có mức giá tăng nhanh hoặc giá bán không tương xứng với chất lượng.

Trong bối cảnh lãi suất ở mức cao và tín dụng được kiểm soát chặt hơn, triển vọng xuất hiện các đợt tăng giá mạnh hoặc chu kỳ giao dịch sôi động mới trong năm 2026 được đánh giá là không cao.

Khó huy động vốn mới để “đảo nợ”

Ngoài áp lực đáo hạn, doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt với nhiều rào cản khi tìm kiếm nguồn vốn mới. Kênh phát hành trái phiếu – từng là nguồn huy động quan trọng của nhiều chủ đầu tư – đang chịu những yêu cầu khắt khe hơn.

Theo quy định hiện hành, các đợt phát hành trái phiếu ra công chúng bắt buộc phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm. Điều này khiến quá trình huy động vốn trở nên chặt chẽ hơn so với trước. Bên cạnh đó, chi phí phát hành cũng tăng đáng kể khi lãi suất trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong quý I năm nay đã lên khoảng 13,5%.

Mặt bằng lãi suất cao khiến việc phát hành mới trở nên khó khăn hơn, đồng thời làm gia tăng áp lực tài chính đối với những doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn lớn để triển khai dự án.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp vẫn cần nguồn lực đáng kể để thực hiện các dự án quy mô lớn trong giai đoạn 2026 – 2028. Theo S&I Ratings, một số tập đoàn bất động sản đang triển khai những khu đô thị và tổ hợp phát triển có tổng mức đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, đòi hỏi nguồn vốn dài hạn rất lớn.

Sự kết hợp giữa áp lực đáo hạn trái phiếu, chi phí vốn tăng và điều kiện huy động vốn khắt khe hơn khiến khả năng tiếp cận nguồn tài chính của doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ kém thuận lợi hơn so với năm 2025.

Theo đánh giá của S&I Ratings, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc danh mục dự án có thanh khoản thấp sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn trong giai đoạn tới.

Bên cạnh những thách thức đặt ra, theo chuyên gia, bối cảnh hiện nay cũng có thể tạo ra quá trình sàng lọc tự nhiên trên thị trường. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, cơ cấu vốn lành mạnh và phát triển dự án đáp ứng nhu cầu thực được cho là sẽ có nhiều cơ hội duy trì hoạt động và mở rộng thị phần trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản.