Chúng tôi xin giới thiệu góc nhìn từ TS Nguyễn Kinh Luân (Jerry Nguyen) là Trưởng Ban Tái cấu trúc, Thành viên HĐQT, Phó Tổng Giám đốc Đầu tư và Phát triển Thị trường Quốc tế, Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình.
Trong nhiều tháng qua, thị trường bất động sản Việt Nam thường xuyên được mô tả bằng các cụm từ như “đóng băng”, “khó khăn” hay “chờ phục hồi”. Tuy nhiên, quan sát sâu hơn cho thấy một thực tế khác: giao dịch vẫn diễn ra, nhu cầu ở thực không biến mất và dòng tiền trong nền kinh tế vẫn vận động. Vấn đề không nằm ở thị trường, mà nằm ở việc doanh nghiệp nào còn được dòng vốn lựa chọn.
Trong bối cảnh đó, chu kỳ hiện tại không phải là một giai đoạn suy giảm thông thường, mà là quá trình thanh lọc mang tính cấu trúc. Thị trường không loại bỏ doanh nghiệp bằng các cú sốc đột ngột, mà bằng cách âm thầm thu hẹp và ngừng cấp vốn cho phần lớn người chơi. Một thực tế ngày càng rõ ràng là thị trường không thiếu cầu, mà chỉ thiếu những doanh nghiệp đủ điều kiện để tiếp tục tồn tại.
Trước đây, bất động sản vận hành theo một logic quen thuộc: Vốn rẻ thúc đẩy tăng trưởng, tăng trưởng tạo thanh khoản và thanh khoản tiếp tục thu hút vốn. Vòng lặp này giúp doanh nghiệp mở rộng nhanh, thậm chí vượt xa năng lực nội tại. Tuy nhiên, cơ chế đó hiện đã chấm dứt.
Ở giai đoạn hiện tại, dòng vốn không còn đóng vai trò thúc đẩy tăng trưởng, mà trở thành một cơ chế kiểm tra. Các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến khả năng bán hàng của dự án, mà tập trung vào năng lực tồn tại của doanh nghiệp trong điều kiện dòng tiền không đến đúng kỳ hạn.
Sự thay đổi này khiến nhiều doanh nghiệp không bị loại khỏi thị trường ngay lập tức, mà bị loại khỏi dòng vốn trước. Khi khả năng tiếp cận vốn suy giảm, thanh khoản dần suy yếu, kéo theo toàn bộ hệ thống vận hành chịu áp lực. Thị trường vì thế đang chuyển từ chu kỳ tín dụng sang chu kỳ lựa chọn vốn.
Chu kỳ bất động sản hiện nay không phải là khó khăn mang tính tạm thời, mà là một bài kiểm tra kéo dài về năng lực tồn tại.
Một thay đổi đáng chú ý khác nằm ở cách nhìn nhận quỹ đất. Nếu trước đây quy mô quỹ đất được coi là lợi thế cạnh tranh cốt lõi, thì hiện tại điều này đang đảo chiều. Những quỹ đất không phù hợp với nhu cầu ở thực, thiếu hạ tầng hoặc đòi hỏi nguồn vốn phát triển lớn không còn là tài sản tích cực, mà trở thành dạng “tài sản bị khóa vốn”.
Việc sở hữu nhiều tài sản như vậy khiến doanh nghiệp giảm linh hoạt tài chính. Khi đó, vấn đề không còn là có bao nhiêu tài sản, mà là tài sản đó có tạo ra dòng tiền hay không. Trong chu kỳ mới, quy mô không còn là lợi thế, thậm chí có thể trở thành điểm yếu nếu không đi kèm khả năng tạo dòng tiền.
Bài viết liên quan
7 dấu hiệu nhận biết ngôi nhà “lỗi phong thủy”: Càng ở càng bí bách, khó làm ăn
Lỗi phong thủy ĐẠI KỴ: Nhà vệ sinh đặt sai chỗ, tiền bạc “đội nón ra đi”
Gia đình 5 người dân phố dắt nhau về ngoại ô, mua đất trên đồi xây “vườn cổ tích”, 2 năm sau tán gia bại sản: Cái giá thật của giấc mơ dưỡng già
Năm xưa về quê xây nhà là niềm hãnh diện, khi 58 tuổi, đến lúc dưỡng già mới thấm thía hối hận
Đình Bắc xây nhà báo hiếu bố mẹ, nhìn phần xây thô đủ thấy độ hoành tráng
Phụ nữ độc thân tuổi 40: Chi 800 triệu tự xây nhà, căn bếp nhỏ xinh, đầy đủ tiện nghi mà vẫn tiết kiệm tối đa ngân sách
Chính thức từ hôm nay 9/6, người dân Hà Nội không phải xếp hàng xin giấy phép xây dựng, 12 thủ tục xây dựng sẽ nhận hồ sơ trực tuyến
Phát minh của Trung Quốc làm rung chuyển ngành xây dựng và cứu hộ: máy xúc ‘biến hình’ thành tàu thủy, hoạt động liên tục 12 giờ giữa vùng lũ lụt
Phát minh của châu Âu làm rung chuyển ngành xây dựng: tạo vật liệu lai giữa thủy tinh và nhựa, thách thức mọi lý thuyết vật lý